Approccio comparativo Metodi per determinare il valore del bene immobile
Nella pratica mondiale nel campo della valutazione immobiliare, vengono utilizzati tre approcci:
- comparativo, o mercato;
- costoso;
- redditizia.
La scelta della metodologia dipende in gran parte dall'oggettovalutazione e la situazione reale che si è sviluppata attorno a un particolare tipo di immobile. Tuttavia, il modo più affidabile è ancora considerato un approccio comparativo nel determinare il valore stimato.
Principi di base della valutazione comparativa
Un approccio comparativo è un insieme di metodi per determinare il valore di mercato di una proprietà. Immobili stimati sono confrontati con proprietà simili.
La valutazione si basa sui seguenti principi:
- Offerta e domanda Questi due indicatori sono inseparabilmente collegati, un numero limitato di proposte genera una certa domanda e viceversa, più offerte, meno richieste.
- Sostituzione. Nessun compratore pagherà un prezzo elevato se la proprietà con caratteristiche simili costa di meno.
Il concetto di valore di mercato è quasi identicoil concetto di un prezzo di equilibrio. Il prezzo di equilibrio è un insieme di caratteristiche quantitative e fattori di prezzo che determinano l'offerta e la domanda per l'oggetto che viene confrontato.
I criteri principali per la selezione di proprietà comparabili per determinare il valore degli immobili
Elementi che sono presi in considerazione nel confrontoanalisi, un numero enorme, e la loro combinazione è quasi uguale all'infinito. Pertanto, l'analisi è limitata a un certo numero di fattori che influiscono direttamente sui prezzi.
Elementi di confronto Qualità dei diritti
Qualsiasi ingombro o servitù porta ariducendo il valore dell'oggetto valutato Cioè, qualsiasi restrizione nel diritto di proprietà è una riduzione di prezzo. Se l'oggetto è stimato in confronto con oggetti analoghi non presenti gli inconvenienti, il prezzo, al contrario, aumenta.
Per terra, la presenza di servitù non lo èunico fattore negativo. Nel valutare il valore è molto importante, trasferisce la proprietà del terreno o il diritto di locazione, uso permanente. Questi ultimi due diritti sono attribuibili a fattori discendenti. È molto importante che il terreno abbia determinate restrizioni su ulteriori transazioni con esso.
Condizioni di vendita
Tali condizioni sono prese in considerazione, se l'oggetto stimato ha davvero caratteristiche distintive nella vendita.
Il fattore di abbassamento è il fallimento, quindic'è un venditore che ha fretta di effettuare una transazione di acquisto e vendita, poiché il tempo di esposizione di un oggetto del mercato immobiliare è deliberatamente ridotto rispetto a oggetti simili.
La stima è significativamente influenzata dai legami familiari e dalle partnership, anche se è piuttosto difficile valutare questi rischi.
Se il venditore e l'acquirente sono legati all'affittorelazioni, e si prevede di concludere un contratto di vendita tra loro, quindi al fine di risparmiare sui pagamenti delle tasse, ovviamente, il costo stimato sarà sottostimato. In questo caso, vi è una sola motivazione, poiché le parti della transazione sono collegate da altre relazioni non di mercato, pertanto il venditore accredita effettivamente l'acquirente. Una situazione simile si presenta se la transazione è nei termini di un'opzione.
Aumentare il valore stimato del residenzialeil settore immobiliare può portare alla prospettiva di ottenere sussidi statali per lo sviluppo delle infrastrutture. L'entità del prestito agevolato stimato è determinata dalla differenza tra i prestiti a tasso agevolato e quelli di mercato.
Condizioni di mercato
L'emendamento al ribasso può essere applicato se vi è una differenza significativa tra il valore di mercato per immobili simili ed esperti.
Il cambiamento di funzionalità può anche essere preso in considerazione nella valutazione, poiché influenza il rapporto tra offerta e domanda.
Posizione della proprietà
Fattori che aumentano i costi | Fattori di riduzione dei costi |
Area di prestigio Lo stato di altri proprietari di immobili residenziali Area protetta Disponibilità di parcheggio Accessibilità alle autostrade Disponibilità di monumenti architettonici e altre attrazioni Area ricreativa vicino alla proprietà Caratteristiche uniche dell'architettura dell'edificio | Remoteness dal centro della città Mancanza di negozi di alimentari a pochi passi Remoteness dalle istituzioni scolastiche e prescolari Scarsa situazione ambientale nella regione Disponibilità di imprese di fabbrica e di magazzino vicino alla proprietà, discarica |
Fattori fisici (per terra)
L'approccio comparativo nella valutazione della terra implica la raccolta di caratteristiche relative alla proprietà:
- dimensioni;
- forma;
- geologia;
- topografia;
- il livello di preparazione, cioè se la terra è ripulita dalla vegetazione, se vengono eliminate le irregolarità;
- indicatori di qualità della copertura del suolo.
La presenza osenza colline o pendii, formazioni rocciose o fossati. È importante che la capacità di carico della terra, la sua forza, la presenza di acque sotterranee. È molto importante sapere se ci sono informazioni sulla possibile presenza di minerali. Se l'informazione è confermata, la terra avrà necessariamente un peso in futuro.
Caratteristiche generali dell'oggetto da valutare
L'approccio comparativo di mercato è lo studio delle caratteristiche che aumentano il valore degli oggetti. Questi includono:
- la dimensione dell'edificio o della stanza;
- altezza dell'edificio;
- disponibilità e area delle strutture ausiliarie;
- altezza del soffitto.
Anche il materiale da cui è stato eretto è importante.l'edificio, più moderno e affidabile è, maggiore è il valore del settore immobiliare. Non all'ultimo posto è l'aspetto generale dell'intero edificio, la disponibilità di riparazioni e l'ingresso conveniente. Se l'ingresso dal cortile, sarà un fattore al ribasso.
La mancanza di riparazione è una ragione per fareemendamenti alla relazione di valutazione. Tale calcolo viene effettuato in base al costo delle riparazioni o dei lavori di restauro, tenendo conto del profitto che un imprenditore riceverà dagli investimenti in costruzione o riparazione.
Fattori economici
L'approccio comparativo al settore immobiliare è la contabilitàpossibili risparmi sulle risorse energetiche durante il funzionamento. Il costante aumento del costo delle utility fa sì che le persone pensino costantemente al risparmio e all'uso di fonti energetiche alternative.
In particolare, questo fattore è importante se l'oggettoacquistato per ulteriore noleggio. Maggiore è il rapporto tra reddito e costi che andranno all'operazione di un edificio o di un locale, minore è la quantità di capitale di ritorno nel reddito netto derivante dal noleggio di immobili.
Questa categoria include l'indicatore della presenza o dell'assenza di contatori, se sono state prese misure per ridurre al minimo la perdita di calore.
Altri indicatori
La valutazione implica la presa in considerazione della presenza o dell'assenza dielementi di servizio. L'esempio più semplice è se c'è un ascensore in casa o no. La presenza o l'assenza totale o parziale di tutte le comunicazioni, in particolare quelle connesse al sistema locale. Se ci sono troppi svantaggi, allora viene eseguita una correzione nella direzione della riduzione. La valutazione immobiliare viene effettuata da una varietà di indicatori.
Fasi di calcoli
Tutti i calcoli secondo un approccio comparativo si basano su informazioni provenienti da fonti aperte su transazioni recenti con immobili simili.
Fasi di valutazione:
- Lo studio di proposte simili in un particolare segmento di beni immobili, identificando oggetti comparabili che sono stati venduti di recente.
- Le informazioni raccolte vengono analizzate e, individualmente, ciascuna proposta viene confrontata con la proprietà stimata.
- La selezione delle caratteristiche dei prezzi, la modifica del rapporto di valutazione.
Conciliare il prezzo corretto e ricavare il costo finale con un approccio comparativo.
Benefici di un approccio comparativo
Innanzitutto, il metodo consente di riflettere l'opinione dei soli compratori e venditori tipici.
La valutazione si riflette sui prezzi correnti, tenendo conto delle variazioni delle condizioni finanziarie e persino dei processi inflazionistici. La valutazione è sempre basata staticamente.
Per valutare una particolare proprietà, non è necessario studiare l'intero mercato immobiliare, ma solo oggetti simili. La tecnica è molto semplice, con un risultato affidabile.
... e svantaggi
- È abbastanza difficile identificare i prezzi validi.
- Completa dipendenza dall'attività e dalla stabilità del mercato immobiliare.
- La difficoltà nell'armonizzare i dati, se oggetti simili differiscono significativamente in termini di vendita.
In conclusione
L'essenza dell'approccio comparativo nella valutazioneil bene immobile è comprensibile sia al compratore che al venditore. La tecnica consente alle parti di esplorare il mercato immobiliare e assicurarsi che non abbiano perso. La valutazione può essere effettuata sulla base di transazioni già completate o su proposte di altri venditori. In ogni caso, il metodo comparativo è la sistematizzazione e il confronto dei dati su immobili simili. La cosa principale è che la selezione di oggetti simili per il confronto tiene conto di fattori speciali o inusuali, ad esempio, la minaccia di ritiro delle garanzie, le modifiche alle normative a livello locale o l'inosservanza delle condizioni del contratto di prestito, la presenza di elementi di coercizione.
